Etapas da obra - parte 1

Etapas da Obra

Sabe-se que a obra é composta por diversas etapas, já foram estudas as etapas que envolvem a cobertura, as esquadrias, os revestimentos e a pintura. Em outras disciplinas já foram estudos as fundações e as alvenarias, bem como a elaboração do projeto arquitetônico, mas antes disso tudo alguns cuidados devem ser tomados. Sendo assim seguem algumas informações que devem ser observadas.

Antes do inicio de qualquer obra, é preciso ter um terreno para construção, no caso do cliente estar em processo de compra ou mesmo ter comprado é preciso verificar:

A certidão vintenária ou a matrícula do terreno, junto ao Cartório de Registro de Imóveis (RGI), onde o terreno está cadastrado para verificar se não existe hipoteca ou qualquer outro tipo de pendência do proprietário que possa impedir a compra e transferência da área para o seu nome.

A Certidão Vintenária é um documento que registra a história do terreno ou do imóvel nos últimos 20 anos, confirmando, assim, se o bem pertence mesmo ao vendedor e se está tudo em ordem. Qualquer complicação com o imóvel, por exemplo: envolvimento em processo judicial, hipoteca ou penhora em função de dívidas do vendedor, a Certidão Vintenária indicará.

Matrícula é a “carteira de identidade” do terreno, com informações sobre a localização do imóvel, a metragem exata e todo seu histórico, desde o seu primeiro comprador até o momento atual, bem como informações relacionadas a penhora e hipoteca.

Após isto, deve-se dirigir a Prefeitura Municipal e a Receita Federal e solicitar a Certidão Negativa de Débitos (CND), nesse documento consta se o dono do terreno está em dia com o pagamento de todos os impostos e demais encargos relacionados ao terreno, como exemplo: IPTU (Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana), tarifas de asfalto ou qualquer outra pendência financeira.

Caso o terreno pertença a um condomínio, é recomendável, ainda, que se procure a administração do local para verificar se não existem débitos pendentes.

Após essas etapas o cliente deve procurar um tabelião para lavrar a escritura do terreno e dirigir-se ao RGI para registrar a escritura e oficializar a compra do terreno. 

Observação: A escritura do terreno é a unica garantia que o terreno ou imóvel é do comprador.

Estando esses documentos em ordem, inicia-se o planejamento da construção, começando pelo projeto arquitetônico que deve estar de acordo com o plano diretor, o código de obras e o código sanitário.

Por isto é importante a contratação de um profissional para elaboração da planta arquitetônica.

Se tudo estiver de acordo com a lei receberá o alvará para iniciar a construção, nesse momento precisa-se firmar o contrato de empreitada. Esse será visto em outro momento.

Observação importante: Para o projeto arquitetônico ser aprovado, deve conter o nome de seu responsável técnico, que pode ser um arquiteto, um engenheiro ou o técnico em edificações (para construções com até 80 m²). O profissional que assina como responsável técnico pela obra tem a obrigação de acompanhá-la até o fim, e deverá responder por quaisquer problemas que possam surgir posteriormente. Deve-se firmar também um contrato com esse responsável, parte essa que será vista em outro momento.

Após finalização da obra deve-se entregar ao proprietário:

O manual do proprietário:

Parte do manual é um resumo das especificações técnicas destinadas ao usuário final (proprietário) e indica como deve ser conservado o imóvel, a posição das tubulações elétricas e hidráulicas. 

*É importante que contenham detalhamentos e croquis das instalações elétricas, telefônicas e hidro sanitárias, evitando os acidentes comuns de perfurações as paredes de imóveis.

Deve-se observar:

O Código de Defesa do Consumidor determina que a construtora responde pela reparação dos danos causados ao adquirente do imóvel por defeitos decorrentes da obra. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em 90 dias. Inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.

*Prescreve em cinco anos a prestação à reparação pelos danos causados por defeitos decorrentes da construção bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização.
*A construtora só não será responsabilizadas quando provar:
*Que não executou o serviço que apresentou o vício;
*Que o defeito inexiste;
*A culpa exclusiva do adquirente ou de terceiro.

Não sendo o vício sanado no prazo máximo de 30 dias, pode o adquirente exigir, alternativamente e à sua escolha: 

*A permuta do imóvel por outro da mesma edificação e valor, em perfeitas condições de uso;
*A restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;
*Abatimento proporcional no preço.

Observado essas informações, será visto a seguir os documentos necessários para aprovação da planta arquitetônica na prefeitura e documentação necessária para fazer a averbação da construção ou a sua ampliação.

Como atividade para próxima aula:

• Definir a planta arquitetônica a ser utilizada;
• Verificar se ela está de acordo com o código de obras e código sanitário;
• Anotar todas as informações consultadas para posterior elaboração do trabalho final.